La nuova anagrafe condominiale e le modalità di convocazione dell’assemblea

Il nuovo art. 1130 c.c. introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio obbliga l’amministratore a curare la tenuta di uno specifico registro dell’anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Ogni variazione dei dati ivi contenuti deve quindi essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni da parte dei condomini (per consentire l’aggiornamento del registro). L’amministratore, da parte sua, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle predette comunicazioni, è però tenuto a richiedere con lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore è quindi tenuto ad acquisire diversamente le informazioni necessarie (ad esempio recandosi presso i competenti uffici pubblici o incaricando di tale attività un professionista), addebitandone il costo ai diretti interessati (ovviamente non all’intera compagine condominiale).

Il nuovo adempimento legato all’anagrafe condominiale ha una serie di importati ricadute pratiche su numerosi istituti del diritto condominiale, a partire ad esempio dalle modalità di convocazione dell’assemblea condominiale.

In base al nuovo testo dell’art. 66 Disp. att. c.c. l’avviso di convocazione deve essere predisposto dall’amministratore e inviato, a pena di annullabilità delle conseguenti deliberazioni adottate dall’assemblea, a tutti i condomini presso la propria residenza o il proprio domicilio. Detta sanzione è ora prevista in modo espresso dall’art. 66, comma 3, Disp. att. c.c., laddove nel recente passato parte della giurisprudenza aveva ritenuto che l’omissione dell’avviso di convocazione comportasse la nullità delle deliberazioni adottate dall’assemblea, addirittura opponibile anche dai condomini che avessero partecipato all’assemblea.

La giurisprudenza riteneva anche che, come già anticipato, poiché la normativa in materia non prevedeva espressamente specifici accertamenti a cura dell’amministratore di condominio volti a verificare i registri immobiliari per la corretta identificazione dei condomini, spettasse ai singoli comproprietari l’onere di dimostrare di avere titolo a partecipare all’assemblea e che anche in caso di decesso del condomino non fosse necessario inviare alcun avviso agli eredi. Conseguentemente l’amministratore, anche facendosi scudo del c.d. principio dell’apparenza, poteva inviare l’avviso di convocazione presso quello che appariva essere il domicilio del condomino, anche sulla base della prassi seguita fino a quel momento, senza operare alcun accertamento ulteriore.

Come anticipato, però, il nuovo obbligo di cui all’art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. ovvero l’adozione del c.d. registro dell’anagrafe condominiale, comporta la necessaria individuazione dei dati anagrafici di ciascun condomino, ivi comprese le informazioni relative alla residenza e all’eventuale domicilio, nonché il loro costante aggiornamento.

Questa nuova disposizione, unitamente alle novità in tema di forma dell’avviso di convocazione (lettera raccomandata, fax, posta elettronica certificata), comporta quindi che quest’ultimo debba essere necessariamente inviato presso l’indirizzo risultante dall’anagrafe condominiale. Eventuali errori derivanti dalla non corretta tenuta del predetto registro potranno quindi essere rimproverati all’amministratore, comportando comunque l’annullabilità delle deliberazioni assunte nella relativa assemblea condominiale.

Condominio: 10 cose da fare prima dell’entrata in vigore della Riforma

La nuova disciplina porterà molte modifiche. Meglio anticipare i tempi per evitare sorprese.

L’amministratore deve far fronte a tutte le problematiche lamentate dai condomini.

In un articolo dei giorni scorsi IlSole24Ore ha stilato una lista di 10 cose da fare che anticipano laRiforma del condominio approvata a novembre ein vigore dal 18 giugno 2013. I dieci interventi rendono più snella la procedura di attivazione dei principi della Riforma e portano alcuni vantaggi ai condòmini rispetto al passaggio dalla vecchia alla nuova disciplina. Ci sono infatti alcune delibere da adottare prima che il quorum diventi più difficile da raggiungere e alcune innovazioni da instradare con il giusto anticipo di tempo. Inoltre l’amministratore deve cominciare la raccolta dati per i nuovi registri. Vediamo nel dettaglio le cose da attuare per non farsi trovare impreparati alla data di entrata in vigore della Riforma.

Possibilità di staccarsi dal riscaldamento. E’ una delle novità più importanti della Riforma. E già da ora è possibile preparare una perizia che dimostri l’assenza di costi aggiuntivi in caso di distacco del riscaldamento della propria abitazione da quello centralizzato. La perizia può anche stabilire le tempistiche dei lavori, in modo che possano essere svolti nel periodo di spegnimento dell’impianto (primavera-estate).

 

Regole estese sulle parti comuni. La Riforma rimodula il concetto di parte comune di un edificio, includendovi sottotetti, facciate, impianti vari (condizionamento, radio tv ecc…) e parcheggi. È quindi importante iniziare da subito a predisporre un regolamento per stendere una disciplina idonea.

Cambio d’uso delle parti comuni. Identico discorso per il cambio d’uso. È importante farlo prima dell’entrata in vigore della Riforma perché poi la nuova legge stabilirà un quorum deliberativo maggiore e difficile da ottenere (4/5 di condomini e dei millesimi), cosa che complicherà l’iter di convocazione dell’assemblea.

 

Interventi con limiti su beni privati. A fronte dei cambiamenti previsti, è meglio comunicare da subito all’amministratore (magari nella prossima assemblea), se si ha intenzione di effettuare nei prossimi mesi dei lavori sulla propria abitazione. 

 

Installazione di impianti per l’energia da fonti rinnovabili e la ricezione radio-TV. Per nuove installazioni è meglio informare l’amministratore, che convocherà un’assemblea per la comunicazione ai condomini e poter attuare misure per ottenere tutte le garanzie del caso.

 

Antenna parabolica centralizzata e barriere architettoniche. L’installazione di un’antenna comune e l’eliminazione di eventuali barriere architettoniche sono interventi per i quali attualmente è necessario un quorum millesimale più basso. Dunque meglio attuare gli interventi ora piuttosto che aspettare l’entrata in vigore della nuova disciplina. 

 

Responsabilità solidale per le spese. I condomini possono essere informati della responsabilità solidale per i debiti del condominio.

 

Amministratore. L’amministratore può da subito raccogliere i dati degli inquilini del condominio e i documenti tecnico-amministrativi, predisporre i quattro registri richiesti dalla legge, aprire il conto corrente del condominio, preparare la tabella con gli orari di ricevimento, convocare l’assemblea di fine mandato per approvare i rendiconti e avviare la procedura di recupero i crediti. Qualora sia necessario nominare un nuovo amministratore a fronte di gravi irregolarità dell’attuale con la Riforma è anche possibile ricorrere al giudice. 

 

Recupero dei crediti. Nei casi di morosità di uno o più condòmini l’amministratore dovrà prendere provvedimenti entro sei mesi dal rendiconto nel quale vengono riportati i mancati pagamenti. Già da ora l’amministratore può informare i morosi dell’obbligo di seguire vie legali secondo tale tempistica e della possibile sospensione dei servizi.

Contenuto del regolamento e approvazione. La legge indica una serie di norme inderogabili. Ad esempio il nuovo regolamento condominiale non potrà vietare di possedere o detenere animali domestici. Dunque ogni richiesta di divieto di tenere animali in casa deve essere messa all’ordine del giorno (e approvata all’unanimità) prima della Riforma.